コラム
大家都合で退去する場合の立ち退き料の相場｜内訳・もらえないケースも解説
賃貸物件の入居者には、大家都合で退去を求められる可能性があります。
このような場合、退去を求められた入居者は、引越し代や移転先の初期費用として、大家側から立ち退き料の支払いを受けるのが合理的です。
では、もし大家都合で物件からの退去を要請された場合、入居者はどの程度の立ち退き料を受け取れるのでしょうか。
また、立ち退き料が支払われないことはあるのでしょうか。
本記事では、大家都合での退去における立ち退き料の相場やその内訳、立ち退き料が支払われないケースなどについて詳しく解説します。
立ち退き料は法律で定められていない
大家都合での賃貸物件からの退去にあたっては、多くの場合、対象の入居者に大家側から立ち退き料が支払われます。
「一方的に退去を求められた住民が立ち退き料を受け取るのは当然だ」と思う方は多いでしょう。
しかし、実はこの立ち退き料の支払いは法律で定められたものではありません。つまり、大家都合で入居者に退去してもらう場合であっても、大家には入居者に立ち退き料を支払う義務はないのです。
そのため、大家側としてはまず立ち退き料なしで入居者に退去を求める例も多く見られます。
法律による義務がない中で立ち退き料の支払いが多くみられる理由は、スムーズかつ気持ちよく入居者に引っ越してもらうためです。
また、次章でご紹介する「正当事由」の補完としても、立ち退き料の支払いは重要な役割を果たしています。
立ち退き料は「正当事由」の補完要素になる
前述の通り、法律では立ち退き料の支払いについて具体的に定められていません。
しかし、借地借家法第28条では、賃貸人（大家）から賃借人（入居者）に対し、一方的に賃貸借契約を終了させるには、「正当の事由」が必要であると記されています。
「正当の事由」の有無を判断する要素は複数ありますが、そのひとつとして「財産上の給付の有無=（立ち退き料の有無）」が挙げられます。
つまり、立ち退き料は立ち退きを求めるにあたって必要な「正当の事由」の補完要素になるものなのです。
このように、大家による立ち退き料の支払いには、「正当事由」の補完という目的もあると考えられます。
大家の都合で退去を求められた場合の立ち退き料の相場
大家の都合で退去を求められた場合に支払われる立ち退き料の相場は、次の通りです。
大家都合の立ち退き料の相場=家賃の6〜12ヶ月分
上記はあくまで相場であり、具体的な計算方法は決められていません。立ち退き料は、転居費用や新居の契約費用、家賃差額、迷惑料（慰謝料）などを踏まえて、ケースバイケースで決定されます。
また、住民に退去を求める際には「正当の事由」が必要ですが、この「正当の事由」が強いものであれば立ち退き料は安くなり、「正当の事由」が弱ければ立ち退き料は高くなる傾向にあります。
立ち退き料の内訳
立ち退き料の大まかな内訳としては、次の項目が挙げられます。
・転居費用
・新居契約費用
・家賃差額
・その他補償
・営業利益（テナントの場合）
各項目について詳しくみていきましょう。
転居費用
賃貸住宅からの退去にあたっては、転居費用が発生します。
例えば、引越し代や設備の移転、不用品回収・処理費用などです。
これらの費用については、複数の業者による見積もりから割り出した相場をもとに、部屋の大きさや入居者の人数などに応じて金額が見積もられ、立ち退き料算出の考慮要素になります。
また、店舗やオフィスなどのテナントの場合も同様ですが、テナント物件では、住居よりも内装や設備の回復・新設に費用がかかるため、転居費用も高くなります。
新居契約費用
新居の契約には、さまざまな項目の費用がかかります。敷金や礼金、仲介手数料、保証料などがその例です。
これらの契約費用も立ち退き料の算出の考慮要素となり、その金額は地域の相場にもとづいた額になります。
家賃差額
立ち退き料には、転居後の住居との家賃の差額も含まれます。
対象期間は個別具体的な状況にもより、対象となる物件の種類によっても異なりますが、数カ月から長いものだと数年分にも及びます。
過去事例では、家賃差額が5千円（新居賃料が旧居賃料より5千円高い）として、その10年分、つまり60万円ほど考慮されて立ち退き料が定められたこともあります。
その他補償
大家都合での退去では、事実上の迷惑料といった趣旨で追加の補償をも考慮して立ち退き料が支払われるケースも多くみられます。
最終的な交渉において、この点が最も大きい金額になるケースも少なくありません。
営業利益（テナントの場合）
賃貸物件を店舗利用していて退去を求められた場合、その店舗の移転期間中の営業利益の一部を立ち退き料として請求することができます。
立ち退き料がもらえないケース
以下のようなケースでは、大家から退去を求められても、入居者は立ち退き料を受け取ることができないか、少額にとどまる場合があります。
・定期借家契約の期間満了を迎えた場合
・借主に契約違反や迷惑行為があった場合
・大家が自ら物件を使用する場合
・物件が競売にかけられた場合
各ケースについて詳しく解説します。
ケース１ 定期借家契約の期間満了を迎えた場合
通常の賃貸借契約と違い、定期借家契約では、定められた賃貸借期間が満了した場合、貸主は、6か月前までの通知をすれば、「正当の事由」が必要なく退去を求めることができます。
そのため、定期借家契約の期間が満了した時には、賃借人は必ずその物件から退去しなければなりません。
このことが最初の契約時に決まっているため、定期借家契約の期間満了による退去にあたっては、立ち退き料が支払われることはありません。
ケース２ 契約違反や迷惑行為があった場合
入居者が家賃を滞納、及び契約上禁止されている迷惑行為を行った結果、契約違反が生じている場合には、大家側から契約解除通知を受けることになります。
そのような場合立ち退き請求も、立ち退き料の支払い対象にはなりません。
入居者による契約違反や迷惑行為の例としては、家賃滞納やペット不可物件でのペットの飼育、無許可での改築、騒音や水漏れなどが考えられます。
このような違反行為は大家側から正当に契約を解除できる事由となるため、大家が入居者に立ち退き料を支払う必要はないのです。
ケース３ 大家が自ら物件を使用する場合
大家が自ら物件を使用するための立ち退きでも、立ち退き料が支払われないことがあります。
大家による物件の自己使用は、「正当事由」として認められる可能性が高いためです。
ただし、ケースによってはそこまで大きい額まではいかずとも、立ち退き料を受け取れる可能性があります。
また、大家側が自己使用の必要性を主張していたとしても、実態は異なる場合も多くみられます。
自己使用を主張しての立ち退き請求にあたっては、弁護士に内容を検討してもらい、立ち退き料の交渉を依頼すると良いでしょう。
ケース４ 物件が競売にかけられた場合
物件が競売にかけられて大家が代わったことによる立ち退きでも、立ち退き料の支払いを受けられない場合があります。
競売に至る経緯次第ですが、抵当権の設定よりも後の賃貸借契約に基づく借主には、抵当権者の抵当権が優先されます。
競売の落札者による立ち退き請求には法的強制力があるため、退去を求められた入居者は必ずその物件を出て行かなければなりません。
ただし、抵当権が設定されていなかった物件の競売や、古くからの賃借人の場合には、賃借人が優先する場合もあるため、弁護士に相談の上、必要なら交渉を依頼しましょう。
落札者が落札してから入居者が退去するまでには、6ヶ月の猶予が設けられています。
ただし、猶予期限よりも早く入居者に退去してほしい時や強制退去の手続きをしたくない場合には、スムーズな退去を促すため、新しい大家から入居者へ立ち退き料が支払われることもあります。
立ち退き交渉から退去までの流れ
賃貸物件からの立ち退きは、次のような流れで進められます。
- 立ち退きを求める通知・説明を受ける
- 立ち退き料を交渉する
- 退去手続き
- 立ち退き料の受け取り
各手順について詳細を確認していきましょう。
STEP1 立ち退きを求める通知・説明
大家都合で退去を求められる場合、まず入居者は大家から立ち退きを求める通知や説明を受けることになるでしょう。
この通知や説明は、対面で行われる場合も書面で行われる場合もあります。
STEP2 立ち退き料を交渉する
通知を受けた後には、多くの場合大家が不動産業者とともに各戸を訪問し、立ち退き料の交渉に入ります。
立ち退き料の内容についてはよく確認し、相場と見比べながら交渉に対応し、その場で即答することは絶対に避けましょう。
また、場合によっては同じ大家が所有する別物件への転居を提案されることもあります。
提案に納得できれば、退去に同意し、期日までに退去手続きを進めます。
STEP3 退去手続き
退去が決まれば、退去手続きを進めます。
引越し業者の手配や荷造り、不用品の処分、新居の契約など、退去・転居にあたっては多くの手続きが必要になります。
手続きが間に合わなかったり忘れてしまったりすることのないよう、必要な手続きは計画的に進めるようにしましょう。
STEP4 立ち退き料の受け取り
本人交渉による大家からの立ち退き料は、基本的に入居者が建物を退去する時に支払われることが多いようです。
振込での後払いで打診をされることが多いと思いますが、引越し費用に充てるために先払いを受けたい意向がある場合には、それを前提にかけあってみると良いでしょう。
立ち退きを拒否できるか
大家から立ち退きを求められた時に、賃借人である入居者がそれを拒否できるかどうかは「正当の事由」の有無によって異なります。
最初にご紹介した通り、大家が入居者に立ち退きを求めるためには、「正当の事由」が必要です。
この「正当の事由」が認められない場合、大家側の立退き請求は認められません。
そのため「もっと高い家賃で借りてくれる人がいる」「入居者が気に入らない」などといった不当な事由では、大家は入居者に立ち退きを求めることはできません。
万が一立ち退きを求められたとしても、入居者はそれを拒否することができます。
立ち退きに関する裁判例
賃貸物件からの立ち退きについては、入居者と大家の交渉が決裂し、裁判に発展することもあります。
ここでは実際の裁判の事例を2つご紹介します。
事例1
賃貸住宅に入居しているAさんは、ある日大家から部屋からの退去を求められました。
高齢で要介護認定されている大家の介護のために、大家の息子夫婦を住まわせる必要があるためでした。
しかし、当時Aさんは病気の治療中であり、転居は大きな負担になると考えられました。また、近隣の同レベルの賃貸住宅は家賃が高く、現住居との家賃差額も発生します。
大家側がAさん側に退去を求めたこの裁判では、立ち退き料として、引越し費用と現在の賃料の2年分を含む200万円の支払いを大家に命じました。
事例2
Bさんは貸店舗を借りて事業を営んでいましたが、ある時大家から立ち退きを求められました。
大家はその場所にマンションを建設したいと考えたためです。Bさんに対しては、1億円の立ち退き料の支払いを申し出ました。
大家側は、建物の補修や修繕が必要になっている状況であると主張しましたが、すぐに倒壊の危険性があるとは言えず、また補修や修繕のための休業による経済的な損失をBさん側が許容していることから、経済的な合理性を欠くとは言えないと判断されました。
そのため、1億円の立ち退き料をもってしても、正当事由は補完されないため、裁判所は立ち退きの要請を認めませんでした。
立ち退き交渉を円滑に進めるには
立ち退き交渉を円滑に進めるには、「交渉内容を書面や最低限メール等で残す」こと、また「弁護士などの専門家に相談する」ことが効果的です。
１ 交渉内容を書面で残す
立ち退きの条件や立ち退き料について大家と交渉する際には、交渉および合意内容を明確に書面やメールで残しておくようにしてください。
面等が難しければ、ボイスレコーダーによって交渉の様子を録音しておくのも良いでしょう。
書面やボイスレコーダーによって客観的に記録しておくべき項目は、大家側の退去の意向や退去期日、支払い申出のあった立ち退き料の額、敷金の返還の有無などが挙げられます。
口約束だけで交渉を進めた場合、後から双方の主張に食い違いが生まれ、それがトラブルに発展する可能性があるので注意しましょう。
２ 弁護士などの専門家に相談する
立ち退き交渉に慣れているという入居者は、ほとんどいないでしょう。
そのため、弁護士に相談し、大家との代理交渉を依頼することが望ましい方法です。
専門家への依頼にはコストがかかりますが、かかるコスト以上に、交渉の負担から解放され、不安も軽減されるというメリットや、実際に大幅に立退料が増額されるなどのメリットがあります。
弁護士に依頼をすることで、弁護士費用を支払ってもなお当初の提示よりはるかに多額の立退料の支払いを受けられる例は多くみられますので、まずは一度ご相談をされてみてはどうでしょうか。
まとめ
大家都合で賃貸住宅からの退去を求められた場合、交渉次第では、賃借人には、大家から立ち退き料が支払われます。
立ち退き料の支払いは法的な義務ではないものの、立ち退きの「正当の事由」を補填するため、支払われるケースが多くみられます。
大家が「正当の事由」を提示できない場合、入居者は退去を拒否することも可能です。
立ち退き料の相場は、家賃の6〜12ヶ月分とも言われます。ただしこれは目安であり、具体的な金額はケースや依頼する弁護士によってはそれよりも大幅に増額するケースもあるようです。
また、納得のいく立ち退き料を受け取るためには、大家との交渉が重要です。
この交渉を成功させるためには、弁護士などの専門家に代理交渉を依頼することも検討しましょう。
記事監修 : 代表弁護士 大達 一賢