コラム
【借主向け】店舗の立ち退き料の相場｜判例・交渉のポイント等を解説
賃料を支払いながら、物件を借りて営業している店舗は少なくありません。
このような店舗では、オーナー都合により立ち退きを求められることがあります。
この時、賃貸人であるオーナーから賃借人の事業主に対して支払われるのが、立ち退き料です。
住居として利用されている場合と比べ、店舗として利用されている物件からの立ち退きでは、支払われる立ち退き料が高額になる傾向があります。
では、店舗として利用している賃貸物件からの立ち退きを求められた時には、どれくらいの額の立ち退き料を受け取れるのでしょうか。
本記事では、店舗利用している賃貸物件の立ち退きについて、その立ち退き料の相場や実際の判例、交渉のポイントなどを詳しく解説します。
立ち退き料とは
まずは、立ち退き料とはどのようなものなのか確認しておきましょう。
【立ち退き料とは】
普通借家契約において、賃貸人であるオーナーが賃借人である入居者に対し、賃貸物件からの立ち退きを求めた際に、入居者への補償として支払う金銭のこと
オーナー都合で退去を要請する際には、多くの場合、立ち退き料が支払われます。
しかし、立ち退き料の支払いは法律で定められてはいません。オーナーには立ち退き料の法的な支払い義務はないのです。
しかし、入居者に気持ちよく移転してもらうため、また借地借家法における「正当事由」を補完するため、立ち退き料の支払いがされる場合が多く見られます。
立ち退き料と借地借家法の「正当事由」
前述の通り、賃貸人による立ち退き料の支払いは、法的な義務として定められているわけではありません。
しかし、立ち退き料の法的根拠とも捉えられる条文を有する法律は存在します。それが、以下にご紹介する借地借家法第28条です。
【借地借家法第28条 建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件】
建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
上記条文では、以下のことが記されています。
・賃貸人が賃借人に建物の明渡しを求めるには「正当事由」が必要であること
・「正当事由」については「財産上の給付」が考慮されること
ここでいう「財産上の給付」とは、立ち退き料のことです。
つまり「立ち退き要請を行うに値する正当の事由が十分備わっている」ということを示すため、立ち退き料の支払いが打診されるケースがあるのです。
店舗の立ち退き料の相場
賃貸物件の用途によって、支払われる立ち退き料の相場は変わります。
個別具体的な事情にもよりますが、店舗利用の物件における立ち退き料の相場は、一般的には次のように説明されることが多いです。
店舗の立ち退き料の相場･･･賃料の2〜3年分程度
住居や事務所利用の場合よりも、店舗の立ち退き料は高額になる傾向があります。
その理由は、店舗の移転には住居などと比べ多額の費用がかかるからです。店舗を移転しようと思うと、内装工事や設備工事を実施しなければなりません。移転休業に伴う営業損失も発生するでしょう。
立ち退き料計算をする際に上記のような費用を考慮した結果、店舗の立ち退き料は高額になる傾向があるのです。
ただし、上記の金額はあくまでそのような事例が多いというに過ぎず、実際は個別具体的な事情を考慮して決められることになるため、担当弁護士等によっても大幅に変動し得るものです。
店舗の立ち退き料の内訳
店舗の立ち退き料の内訳は、大きく次の3つの項目に分かれます。
新店舗への移転費用
移転によって生じる損失に対する営業補償
借家権を失う対価としての補償
各項目の内容をみていきましょう。
新店舗への移転費用
引越し代や内装・設備工事にかかる費用、新店舗の契約費用など、移転にあたって発生する費用は立ち退き料による補償対象として考慮に入れて然るべきものです。
また、旧店舗と新店舗と賃料の差額（一定期間）や新店舗での営業にあたり、旧店舗の顧客へのお知らせや新店舗で新たな顧客を獲得するためのっての宣伝費用などを請求することも可能について考慮に入れることも考えられます。
移転によって生じる損失に対する営業補償
店舗の移転には、移転するため休業により営業できない日があったり、常連客が離れてしまったりするというリスクがあります。
これを補うのが、営業補償です。
休業中に発生する経費や従業員に対する補償も、この項目に含まれます。
借家権を失う対価としての補償
立ち退きによって、入居者は借家権を失うことになります。
これに対する補償として、立ち退き料には金額が上乗せされる可能性があります。
立ち退き料がもらえないケース
オーナーから立ち退きを求められたからといって、入居者は必ず立ち退き料を受け取れるわけではありません。
次のようなケースでは、立ち退き料は支払われないことが多いです。
・入居者が賃料不払いや迷惑行為をしている等、契約違反がある場合
・定期建物賃貸借契約の場合
・物件が崩壊の危険に迫られている等、使用を続けることに深刻な危険が発生した場合
・賃借する前から設定されていた抵当権に基づき物件が競売にかけられた場合
「申告していた使用目的と異なる使い方をしている」「夜中まで騒音がひどく苦情がきている」など、借りている店舗で入居者が契約違反や迷惑行為を行なっており、それを理由に立ち退きを求められた場合には、立ち退き料の支払いがされることは期待できません。
契約期間が満了となった場合に更新しないことがあらかじめ定められており、その旨の説明も受けている「定期建物賃貸借契約」において、期間満了を理由として退去を求められる場合も同様です。
また、借りている賃貸物件の老朽化や欠陥がひどく、そのまま使い続けると入居者に危険が生じるような場合にも、立ち退き料は支払われないことが多いです。ただし、老朽化や欠陥の程度が具体的に証明されない限りその正当性は弱く、これを補うために立ち退き料が支払われる可能性は充分に考えられます。
競売によりオーナーが変わり、立ち退きを求められた時には、その競売に対抗できない賃借権に基づく入居者は6ヶ月以内に退去しなければなりません。
新オーナーが賃借権に優先する権利を有する場合、簡易迅速な法的措置を講じることで退去させられます。そのため、新オーナーが立ち退き料を支払うことは考えにくいと言えます。
仮に賃借権が優先する場合であっても、実際に立ち退き料が支払われるかどうかはケースバイケースです。仮にオーナーが自己使用を希望する場合、立ち退き料の交渉に至る可能性は高いです。
しかし自己使用の必要性が高く、それ以外の事情次第では、強い正当事由があると判断され、立ち退き料が支払われない可能性もあります。立ち退き料の支払いが見込めるかどうかについては、一度専門家である弁護士の助言を仰ぐことが望ましいです。
立ち退き交渉のポイント
オーナーが立ち退き料を提示してこない場合、またその金額に納得できない場合には、入居者は立ち退きの条件について交渉する必要があります。
この交渉にあたっては、次の3つが重要なポイントになります。
立ち退きによって被る不利益を主張する
耐震診断の結果を確認する
弁護士などの専門家に相談する
詳しくご説明します。
ポイント１ 立ち退きによって被る不利益を主張する
交渉では、立ち退きによって被る不利益を正しく主張する必要があります。
そのためには、立ち退き・移転によって生じる費用を提示するのが効果的です。
引越し費用や工事費用については複数の業者から見積もりを取って相場を確認し、新店舗の契約費用についても地域の相場を把握しましょう。
営業補償や損失補償についても、過去の売上から具体的な金額を出します。
発生する費用は漏れのないようリストアップし、それぞれいくらかかるのか相場をもとに金額を書き入れ、可視化しておくと良いでしょう。
ポイント２ 耐震診断の結果を確認する
建物の老朽化という理由で立ち退きを要請された場合には、耐震診断の結果を確認するようにしましょう。
診断の結果が老朽化による危険性を示していれば、立ち退きには「正当の事由」がある可能性が出てくるため、立ち退きに応じることを含めて適切な条件を検討する必要があります。
しかし、診断結果に十分な危険性が示されていない場合、立ち退きの「正当事由」は弱くなります。そのため立ち退き交渉において、相当程度高額な立ち退き料を受け取れる可能性が出てきます。
このような場合にはオーナーに耐震診断の資料の提示を求め、その内容を自身で確認した上で、その後の対応を判断しましょう。
ポイント３ 弁護士などの専門家に相談する
立ち退き交渉にあたっては、専門家である弁護士に相談することをおすすめします。
このような交渉にあたっては法的知識のみならず、積み重ねた実務経験がなければ、うまく対応することができません。
交渉を有利に進めるためにも、知識や経験は必要です。
専門的に対応している弁護士に交渉を依頼すれば、入居者はより有利な条件で立ち退き要請に対応し、交渉することができます。これにより入居者自身の負担や不安は軽減され、交渉もスムーズに進められるでしょう。
立ち退きは拒否できるか
「今の物件が気に入っている」「常連客が多くこの場所から離れたくない」など、立ち退き料の有無に関わらず、物件から立ち退きたくないと考える人もいるでしょう。
実は、立ち退き請求や要請に「正当事由」が認められない場合には、入居者は立ち退きを拒否することができます。
オーナーからの解約申入れや更新拒絶には「正当事由」が必要であると、借地借家法で定められているためです。
実際立ち退きを拒否して裁判になり、借主側の主張が認められた例は多数存在します。
オーナーから立ち退きを求められた場合には仕方がないとすぐに了承するのではなく、立ち退きについての回答は留保しながら、専門家の弁護士に依頼する等して、立ち退き料交渉に進み、自身の権利を守りましょう。
まとめ
オーナーが賃貸物件からの立ち退きを求める際に、入居者に対し支払われるのが、立ち退き料です。
借地借家法では、立ち退きの要請には「正当事由」が必要だと定められていますが、立ち退き料の支払いはこの「正当事由」の補完要素になります。
そのため、立ち退き交渉において立ち退き料の支払いが打診されることはよく見られます。
店舗の場合の立ち退き料の相場は、「賃料の2〜3年分程度」といわれ、住居の場合と比べて高額になる傾向にあります。
しかし実際は個別具体的な事情や担当弁護士によっても大幅に変動し得るものです。
「新店舗への移転費用」はもちろん、「移転によって生じる損失に対する営業補償」も考慮し、定められることになります。
より有利かつスムーズに交渉を進められるよう、専門家の弁護士の力を借りることを検討するようにしてください。
記事監修 : 代表弁護士 大達 一賢