コラム
【借主向け】賃貸でも立ち退きを拒否できるのか？対処法等も解説
賃貸人である大家から立ち退きを要求された場合、賃借人である入居者は、交渉によって希望する立ち退き料や条件の実現を目指します。
しかし、住み慣れた家から出ていくというのは簡単なことではありません。入居者の中にはそもそもその物件から立ち退きたくないと考える人もいるでしょう。
では、大家の所有する賃貸物件に住む入居者が、大家による立ち退きの求めを拒否することは可能なのでしょうか。
今回は、賃貸物件からの立ち退きを拒否できるのかについて解説します。
賃貸でも立ち退きを拒否できるのか
賃貸物件に住んでいる入居者が大家から立ち退きを求められた時に、入居者が立ち退きを拒否することは可能です。
ただし、それは立ち退きの理由に「正当の事由」が認められない場合に限られます。
土地や建物の賃借権について定めている借地借家法の第28条には、「立ち退きの申し出は、正当の事由があると認められる場合でなければ行えない」ことが記載されています。この法律があるからこそ、「正当の事由」がない時には、入居者は立ち退きを拒否することができるのです。
とはいえ、どんな場合に「正当の事由」が認められるのかが、明確に決められているわけではありません。「正当の事由」については、大家と入居者の事情によってケースバイケースで判断することになります。その具体的な例については、次章でご紹介します。
「正当の事由」がないと判断できる場合には、入居者は立ち退きを拒否する旨を大家に伝え、交渉を行うことになります。交渉によって納得できる条件を提示されたのであれば立ち退きに合意をし、条件に納得できなければ立ち退き拒否を続け、場合によっては裁判で戦うこともあります。
「正当の事由」として認められるケース
前述のとおり、大家が入居者に立ち退きを求めるにあたっては、「正当の事由」の提示が必要です。「正当の事由」の無い立ち退き要求は、基本的に認められません。
どんな理由が「正当の事由」として認められるかはケースバイケースです。しかし、次のような理由であれば認められることが多いでしょう。
・賃貸人本人が使用する
・建物の老朽化
・物件を売却しなければならない事情がある
・家賃の未払いなど賃貸借契約に違反している
・立ち退き料の支払いを申し出ている
上記の各事由について順に解説していきます。
ケース１ 賃貸人本人が使用する
「正当の事由」として認められる可能性があるのが、「賃貸人である大家本人がその物件を使用する」というケースです。例えば、大家やその家族がその物件に住む、大家がその物件で店舗を開業するなどが該当します。
ただしこの場合、物件を使用する必要性によって判断は異なります。
大家側にどうしてもその物件を使わなければならない事情があれば、「正当の事由」として立ち退き要求が認められる可能性は高いですが、その物件を使う必要性がさほど高くなければ、立ち退き要求が認められる可能性は低くなります。
また反対に、賃借人側にその物件に住み続ける高い必要性があれば、立ち退きを拒否できる可能性は高くなるでしょう。
ケース２ 建物の老朽化
建物の老朽化も「正当の事由」と認められることがあります。
建物の老朽化がひどく、建て直しや取り壊しの必要性が高い状態であれば、それは立ち退き要求の「正当の事由」があると判断されることになるでしょう。
例えば、「柱が朽ちており今にも崩れそうで、補強工事も難しい」という場合、「正当の事由」が十分であるとして立ち退きが認められる可能性があります。
一方で倒壊の危険性もなく、建て直しや取り壊しの必要性がそこまで高くなければ、「正当の事由」として認められる可能性は低くなります。
大家側が「老朽化のため取り壊す必要がある」と言ってきても、本当に取り壊す必要があるほど老朽化が進行しているのかどうかを確認しましょう。
ケース３ 物件を売却しなければならない事情がある
大家に物件を売却せざるを得ない事情がある場合も、「正当の事由」が認められる可能性はあります。例えば、資金難で物件を運営していくことができない、借金や税金を支払わなければならないなどの事情が該当します。
ただし、「高く買ってくれる人がいるから」という理由での売却は、基本的に「正当の事由」とは認められません。この場合、物件を売却する必要性は高くないと判断されるためです。
このように物件を売却する必要性によって、「正当の事由」と認められるかどうかは異なります。
ケース４ 家賃の未払いなど賃貸借契約に違反している
入居者が賃貸借契約に違反している場合も、それを理由に、大家側が入居者に立ち退きを要求できる可能性があります。賃貸借契約違反の例としては、家賃の未払いやペット不可物件でのペット飼育などが挙げられます。
また、入居者に賃貸借契約に対する重度の違反があった場合には、入居者の債務不履行による契約解除が可能になります。入居者の債務不履行による契約解除が行われた場合、大家側に「正当の事由」は必要なく、入居者は退去を余儀なくされます。
ケース５ 立ち退き料の支払いを申し出ている
大家が立ち退きを要求するには「正当の事由」が必要です。
ただし借地借家法では、「正当の事由」は「財産上の給付（立ち退き料）」によって補完することができるということも記載されています。つまり、立ち退きを求める理由が「正当の事由」として十分ではなくとも、それに見合う額の立ち退き料を支払うことで、立ち退きが認められるケースがあるのです。
このことから、貸主側の「正当の事由」が十分に備わっていない場合には立ち退き料が高額に、「正当の事由」が十分にあると認められる場合には立ち退き料が低額になる傾向があります。
大家・借主の物件の必要性によって、支払われるべき立ち退き料の額は変わるのです。
立ち退き交渉の流れ
立ち退き要求・拒否に伴う交渉は、次のような流れで行われます。
立ち退きの通知
立ち退き料の調査
交渉
調停・裁判
それぞれのステップの内容を詳しくみていきましょう。
１ 立ち退きの通知
立ち退きにあたってまずは、大家から入居者に向けた立ち退きの通知が行われます。
この通知は、更新拒絶申込という形で行われるのが一般的です。
またこの立ち退きの通知は、立ち退き日の6ヶ月前までに送付される必要があります。
通知を受けた入居者は、この通知にどう対応するか決めなければなりません。立ち退きを受け入れる場合でも拒否する場合でも交渉が必要になりますが、そのための情報収集も必要でしょう。
２ 立ち退き料の調査
交渉にあたっては、大家に要求する立ち退き料の金額を決めなければなりません。
立ち退き料の金額は、入居者と貸主それぞれの「正当の事由」や担当弁護士によって大きく異なります。そのため一概に目安を定めることができませんが、以下の項目を参考に立ち退き料を算出することがあります。
引越し費用：引越し費・設備工事費・不用品廃棄費など
新居契約費用：敷金・礼金・仲介手数料・保証料・保険料など
家賃差額：一定期間分の新居との家賃差額
その他補償：迷惑料など
この立ち退き料の調査は、ケースによって算出方法が大きく異なります。そのため、立ち退きに強い弁護士へ見積もりを依頼することをお勧めします。
３ 交渉
大家と連絡を取り、交渉の場を設けます。
大家の提示する条件に対し、入居者として希望する条件を示し、着地点を探りましょう。
この交渉は、入居者自らが行うよりも、交渉に慣れている弁護士に代行してもらうことをおすすめします。弁護士に代行してもらえば、双方の「正当の事由」に基づいた、適切な金額の立ち退き料を請求することが可能です。大家側との交渉もスムーズに進むでしょう。
４ 調停・裁判
当事者同士の交渉で合意できない場合には、調停や裁判になることもあります。裁判では、裁判官の案に従って和解するか、和解しない場合には裁判官による判決に従います。
裁判には時間がかかりますが、その分増額を目指して粘り強い交渉が可能です。
立ち退きを拒否したい場合の対処法
立ち退き要求を受けて、それを拒否したい場合には、次の対処法が有効です。
・納得いく条件を引き出すまで立ち退きを受け入れない
・不動産問題に強い弁護士に相談する
上記2つの方法について解説します。
１ 納得いく条件を引き出すまで立ち退きを受け入れない
立ち退きを拒否したい場合には、立ち退きを受け入れない旨を大家に伝え、交渉する必要があります。交渉の中で大家が納得いく条件を出してくれば、立ち退きを受け入れてもOKです。ただし相手に十分な正当の事由がない限り、立ち退きの条件に納得いかなければ立ち退きを受け入れる必要はありません。
立ち退き拒否の姿勢を明確に示せば、大家がより良い条件を提示することも考えられます。
ただし、交渉がうまくいかなかった場合には裁判に発展する可能性もあるので、それに備えて交渉の内容は書面やボイスレコーダーに残しておくようにしましょう。
２ 不動産問題に強い弁護士に相談する
立ち退き交渉を入居者自らが行うのは困難でしょう。交渉には、法律の知識や経験はもちろん、交渉技術も必要です。
専門知識や技術のない方が行うと、交渉はスムーズに進まず、入居者自身の負担も大きくなる可能性があります。
弁護士は法律の知識と経験に長け、交渉にも慣れているため、代行を依頼することでスムーズに交渉を進めることができます。
不動産問題に強い弁護士を選べば、「正当の事由」を適切に判断し、補償として十分な額の立ち退き料を請求することも可能でしょう。
その弁護士が不動産問題に強いかどうかは、弁護士事務所のホームページや実績を確認することで判断できます。また、最初の法律相談での対応で、知識や人柄も見極めるようにしましょう。
まとめ
入居者が賃貸物件からの立ち退きを拒否できるかどうかは、大家の提示する立ち退きの理由が「正当の事由」と認められるかどうかによって異なります。「正当の事由」は貸主側の物件の必要性や、その他様々な事情を踏まえて判断されます。つまり、ケースバイケースだと言えるでしょう。
立ち退きを拒否する場合、まずは大家と交渉を行う必要があります。この交渉で納得いく条件を引き出すまでは立ち退きに合意しないのが基本ですが、交渉に慣れていない入居者本人が、相手からうまく条件を引き出すのは困難でしょう。
うまく交渉を進めるには、立ち退き交渉の弁護士による代行を検討してください。弁護士は、法律の知識にも交渉技術にも優れています。
この記事を公開しているエジソン法律事務所は、立ち退き交渉に強い法律事務所です。当事務所の実績の中には、最初に提示された立ち退き料の倍以上の金額を請求できた事例もございます。
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記事監修 : 代表弁護士 大達 一賢