コラム
【借主向け】賃貸でも立ち退きを拒否できるのか？対処法等も解説
賃貸人である大家から立ち退きを要求された場合、賃借人である入居者は立ち退きを受け入れ、立ち退き料をもらって退去する方が多いです。
しかし、住み慣れた家から出ていくというのは簡単なことではありません。入居者の中にはそもそもその物件から立ち退きたくないと考える人もいるでしょう。
では入居者が立ち退きを拒否することは可能なのでしょうか。
今回は、賃貸物件からの立ち退きを拒否できるのかどうかについて解説します。
賃貸でも立ち退きを拒否できるのか
賃貸物件に住んでいる入居者が大家から立ち退きを求められた時に、入居者が立ち退きを拒否することは可能です。
ただし、それは立ち退きの理由に「正当の事由」が認められない場合に限られます。
「正当の事由」とは簡単に言うと「立ち退きを要求するもっともな理由」のことを指します。
土地や建物の賃借権について定めている借地借家法の第28条には、「立ち退きの申し出は、正当の事由があると認められる場合でなければ行えない」ことが記載されています。この法律があるからこそ、「正当の事由」がない時には、入居者は立ち退きを拒否することができるのです。
とはいえ、どんな場合に「正当の事由」が認められるのかが、明確に決められているわけではありません。それは、大家と入居者の事情によってケースバイケースで判断することになります。その具体的な例については、次章でご紹介します。
「正当の事由」がないと判断できる場合には、入居者は立ち退きを拒否する旨を大家に伝え、交渉を行うことになります。交渉によって納得できる条件を提示されたのであれば立ち退きに合意をし、条件に納得できなければ立ち退き拒否を続け、場合によっては裁判で戦うことになるでしょう。
正当の事由として認められる可能性があるケース
前述のとおり、大家が入居者に立ち退きを求めるにあたっては、「正当の事由」の提示が必要です。「正当の事由」なしの立ち退き要求は、基本的に認められません。
どんな理由が「正当の事由」として認められるかはケースバイケースです。
・賃貸人本人が使用する
・建物の老朽化
・物件を売却しなければならない事情がある
・家賃の未払いなど賃貸借契約に違反している
上記の各事由について順に解説していきます。
ケース１ 賃貸人本人が使用する
「正当の事由」として認められる可能性があるのが、「賃貸人である大家本人がその物件を使用する」というケースです。例えば、大家やその家族がその物件に住む、大家がその物件で店舗を開業するなどが該当します。
ただしこの場合、物件を使用する必要性によって判断は異なります。
大家側にどうしてもその物件を使わなければならない事情があれば、「正当の事由」として立ち退き要求が認められる可能性は高いですが、その物件を使う必要性がさほど高くなければ、立ち退き要求が認められる可能性は低くなります。
また反対に、入居者側にその物件に住み続ける高い必要性があれば、立ち退きを拒否できる可能性は高くなるでしょう。
ケース２ 建物の老朽化
建物の老朽化も「正当の事由」と認められる可能性があります。
建物の倒壊の危険性が高く、建て直しや取り壊しの必要性が高い状態等であれば、それは立ち退き要求の「正当の事由」があると判断されることになるでしょう。
ただ、大家側が「老朽化のため取り壊す必要がある」と言ってきても、取り壊す必要があるほどに老朽化が進行していないケースは多く存在します。
建て直しや取り壊しの必要性がそこまで高くなければ、「正当の事由」として認められる可能性は低くなります。
ケース３ 物件を売却しなければならない事情がある
大家に物件を売却せざるを得ない事情がある場合も、「正当の事由」が認められる可能性はあります。例えば、資金難で物件を運営していくことができない、借金や税金を支払わなければならないなどです。
ただし、「高く買ってくれる人がいるから」という理由での売却は、基本的に「正当の事由」とは認められません。この場合、物件を売却する必要性は高くないと判断されるためです。
このように、物件を売却する必要性の強弱によって、「正当の事由」と認められるかどうかは異なります。
ケース４ 家賃の未払いなど賃貸借契約に違反している
入居者が賃貸借契約に違反している場合、それを理由に大家側が入居者に立ち退きを要求できます。賃貸借契約違反の例としては、家賃の未払いやペット不可物件でのペット飼育などが挙げられます。
入居者に賃貸借契約に対する重度の違反があった場合には、入居者の債務不履行による契約解除が可能になります。この場合、大家側に「正当の事由」の提示は必要なく、立ち退き料も支払われません。
立ち退き交渉の流れ
立ち退き要求・拒否に伴う交渉は、次のような流れで行われます。
・立ち退きの通知
・立ち退き料の調査
・交渉
・調停・裁判
それぞれのステップの内容を詳しくみていきましょう。
１ 立ち退きの通知
立ち退きにあたっては、まずは、大家から入居者に向けた立ち退きの通知が行われます。
大家は立ち退きの6ヶ月前までに、賃貸借契約の解除、もしくは更新拒絶の旨を通知する必要があります。
通知を受けた入居者は、この通知にどう対応するか決めなければなりません。立ち退きを受け入れる場合でも拒否する場合でも交渉が必要になりますが、そのための情報収集も必要でしょう。
２ 立ち退き料の調査
交渉にあたっては、大家に要求する立ち退き料の金額を算定する必要があります。
ただ立ち退き料の算定には、貸主の正当の事由、従前の経緯、建物利用の有無など、色々な事情が考慮されます。個々のケースによって立ち退き料は大きく異なるのです。
もし「妥当な立ち退き料がいくらであるかわからない」と不安に思われる方は、当事務所が適切な立ち退き料をお調べします。まずは、お気軽にご相談ください。
エジソン法律事務所HP：https://edisonlaw.jp/tachinoki/
３ 交渉
大家と連絡を取り、任意の交渉の場を設けます。
大家の提示する条件に対し、入居者として希望する条件を示し、着地点を探りましょう。
この交渉は、入居者自らが行うよりも、交渉に慣れている弁護士に代行してもらうことをおすすめします。弁護士に代行してもらえば、「正当の事由」に基づいた正当な要求を行うことが可能であり、交渉もスムーズに進むでしょう。
４ 調停・裁判
当事者同士の交渉で合意できない場合には、調停や裁判になることもあります。裁判では裁判官の案に従って和解するか、和解しない場合には判決に従います。
立ち退きを拒否したい場合の対処法
立ち退き要求を受けて、それを拒否したい場合には、次の対処法が有効です。
・納得いく条件を引き出すまで立ち退きを受け入れない
・不動産問題に強い弁護士に相談する
上記2つの方法について解説します。
１ 納得いく条件を引き出すまで立ち退きを受け入れない
大家側の正当の事由が十分でない場合、交渉の中で大家が納得いく条件を提示しない限りは立ち退きを受け入れる必要はありません。
立ち退き料や条件について納得する内容を提示されていないにも関わらず、物件から退去してしまっては、大家が入居者の希望にこたえる理由がなくなり、希望通りの立ち退き料や条件を得られなくなってしまいます。
２ 不動産問題に強い弁護士に相談する
立ち退き交渉を入居者自らが行うのは困難でしょう。交渉には、法律の知識や経験はもちろん、交渉技術も必要だからです。
この問題は、弁護士に依頼することで解決できます。弁護士は法律の知識と経験に長け、交渉にも慣れているため、代行を依頼することでスムーズに交渉を進めることができます。
不動産問題に強い弁護士を選べば、「正当の事由」を適切に判断し、補償として十分な額の立ち退き料を請求することも可能でしょう。
その弁護士が不動産問題に強いかどうかは、弁護士事務所のホームページや実績を確認することで判断できます。参考までに、当事務所のホームページを御覧ください。
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まとめ
入居者が賃貸物件からの立ち退きを拒否できるかどうかは、大家の提示する立ち退きの理由が「正当の事由」と認められるかどうかによって異なります。「正当の事由」は、立ち退きの必要性や立ち退き料の金額などによって判断されます。つまり、ケースバイケースだと言えるでしょう。
立ち退きを拒否する場合、まずは大家と交渉を行う必要があります。この交渉で納得いく条件を引き出すまでは立ち退きに合意しないのが基本ですが、交渉に慣れていない入居者本人が、相手からうまく条件を引き出すのは困難でしょう。
うまく交渉を進めるには、立ち退き交渉の弁護士による代行を検討してください。弁護士は、法律の知識にも交渉技術にも優れています。代行を依頼すれば、より有利で効率的な交渉が実現します。
もしエジソン法律事務所へ相談を検討されている場合は、まずはホームページを御覧ください。
エジソン法律事務所HP：https://edisonlaw.jp/tachinoki/
記事監修 : 代表弁護士 大達 一賢