コラム

大家都合により退去する際に原状回復費用は負担する必要があるのか？

コラム／[更新日]2024年10月23日

賃貸物件に住んでいる入居者（賃貸人）には、大家（賃貸人）から立ち退きを要請される可能性があります。この時、その理由に正当性が認められるのであれば、入居者はその物件から立ち退かなければなりません。

賃貸物件からの退去は、入居者負担による原状回復が基本です。しかし、大家の立ち退き要請を受けた退去の場合であっても、原状回復の費用は入居者負担となるのでしょうか。

そこで今回は、立ち退きにおける原状回復費用の負担について詳しく解説します。

 

借主の原状回復義務とは

借りている物件から退去する時に、入居時と同じ状態に戻しておくことを「物件の原状回復」と呼びます。賃貸借契約では、物件を借りて使用している借主には、物件の原状回復義務が課せられます。
つまり、賃貸物件からの退去時には、そこに住んでいた入居者は、部屋を入居時と同じ状態にして大家に返却しなければならないのです。

しかし、いくら適切な使い方をしていても、住居は日々を過ごすうちにどうしても汚れたり傷ついたりして劣化していきます。このような経年劣化による損傷までもが、原状回復の対象になるわけではありません。

民法621条では、入居者の負う原状回復の義務について「その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない」と定めています。
この条文からもわかるように、原状回復の対象となるのは、入居者の故意や過失による損傷のみです。「責めに帰することができない理由」、つまり適切な使い方でも生じる経年劣化については、入居者に原状回復の責任は生じません。

 

大家都合での立ち退きの場合でも、原状回復義務はあるのか？

通常の賃貸借契約の解約による退去では、当然入居者に原状回復の義務が生じます。では、大家都合で立ち退く場合でも、入居者はこの義務を負わなければならないのでしょうか。

結論から述べると、大家都合の立ち退きであっても、入居者に原状回復の義務は生じます。
入居者は、退去にあたって、故意や過失による建物の損傷を修復しなければなりません。例えば、壁の釘穴や家具の移動で付いたフローリングの数、タバコの臭いのついた壁紙などは、入居者の故意・過失による損傷だと判断されるでしょう。

ただし、大家との立ち退き料の交渉の中で、「原状回復費用の負担を無しにしてほしい」と交渉することは可能です。

エジソン法律事務所で対応した立ち退き料請求の事例に限りますが、ほぼすべての事例において原状回復義務の免除で合意しています。（立ち退き請求が撤回された場合を除く)

基本的に交渉力次第では、現状回復義務やそれにかかる負担を免除されやすくなると言えるでしょう。

 

立ち退きの理由が「取り壊し」や「建て替え」の場合でも原状回復義務はあるのか？

大家都合での立ち退きでよくあるのが、老朽化した建物の取り壊しや建て替えを理由としたケースです。
立ち退きの理由が「取り壊し」や「建て替え」であるケースでも、原状回復を行わなくてもよい結論になる可能性が高いです。

「退去後に建物は解体されるのであれば、入居者が原状回復を行う必要性が低い」というのが、一般的な考え方です。

少なくとも、弊所でお受けした立ち退き料請求事例の中では、ほぼ全ての事例において原状回復義務の免除で合意しています。（立ち退き請求が撤回された場合を除く)

ただし、自分だけの判断で原状回復義務を無視するのはおすすめできません。取り壊しや建て替えによる立ち退きの原状回復については、あらかじめ大家に確認を取っておくと良いでしょう。

 

立ち退き料とは

大家都合で物件からの立ち退きを求められた場合、賃借人である入居者には、賃貸人である大家から金銭が支払われることがあります。この金銭が、立ち退き料です。
立ち退き料は、大家都合で住居・テナントからの退去を求めることに対する補償の意味を持ちます。

ただし、立ち退き料の支払いは、法律で定められてはいません。当然、金額の計算方法も決められていません。
大家都合で立ち退きを要請しても、実は大家には立ち退き料の支払いにおける法律上の義務はないのです。

 

立ち退き料は「正当の事由」を強める

前述の通り、立ち退き料の支払いは法的に定められたものではありません。しかし、大家都合での立ち退きでは、多くの場合、立ち退き料が支払われます。
これはなぜなのでしょうか。

それは、借地借家法第28条にて「賃貸人が一方的に賃貸借契約を終了させる（立ち退き要請）には、『正当の事由』が必要である」と定められているためです。

「正当の事由」とは簡単に言うと、立ち退きを行う理由のことを指します。正当の事由の例としては、建物の老朽化、賃貸人の自己使用などが挙げられます。

実は、立ち退きを請求する側の正当の事由が弱いと、立ち退き自体が認められません。

そのため貸主が立ち退き請求を行う際は、老朽化などの正当の事由に加え、立ち退き料を支払うことが一般的です。

それは、立ち退き料の支払いによって立ち退きの正当の事由を補完することができるためです。(借地借家法第28条)

「正当の事由」が弱ければ、立ち退き要請は認められない可能性があります。
大家は自らが主張する正当の事由を補完する目的で、入居者に立ち退き料を支払うのです。

 

 

立ち退き料交渉のポイント

立ち退きにあたって、入居者が十分な立ち退き料を受け取るために重要なのが、交渉です。ここからは、交渉を成功させるためのポイントを4つご紹介します。

 

ポイント１　「正当の事由」を確認する

先ほども述べたとおり、立ち退き要請には「正当の事由」が必要です。そのため、交渉にあたっては、まず大家の主張する事由を確認し、その正当性を見極めなければなりません。

事由の正当性の強弱によって、適切な立ち退き料の金額は異なります。正当性が強ければ立ち退き料の金額は少なく、正当性が弱ければ金額は多くなるのが一般的です。

 

ポイント２　物件の必要性を主張する

入居者は、大家に対し自身にとっての物件の必要性を強く訴えるようにしましょう。誰しも、「その物件だからこそ住んでいる・店舗を運営している」理由を持っているはずです。例えば、「駅が近い」「大人数で住める広さである」「人通りが多い道に面している」などです。

自身にとっての必要性が高い物件からの立ち退きは、それだけ入居者にとって大きな負担となります。交渉ではその点を大家に理解してもらい、補償に反映してもらうことが大切です。

 

ポイント３　弁護士に交渉を依頼する

立ち退き交渉には、知識と技術が必要です。しかし、一般の方で交渉に慣れているという方はまずいないでしょう。

そこで検討したいのが、弁護士による代理交渉です。弁護士に依頼すれば、入居者は交渉による負担を軽減することができます。
また、不動産トラブルの解決実績が多い弁護士に依頼すれば、豊富な経験から「正当の事由」の強弱やそれに見合う立ち退き料の金額なども適切に判断してもらえるでしょう。

 

ポイント４　合意内容は文書で残す

交渉で合意した内容は、文書で残しておく必要があります。口頭のみでの合意は、後々トラブルに発展することがあるためです。
きちんと文書で合意内容を残しておけば、後から片方の勝手な都合で条件を変更することはできなくなります。

 

【大家都合による退去】よくある疑問

大家都合による立ち退きで多くの人が疑問に思うのが、次の2点です。

・敷金は返ってくるか
・立ち退きを拒否できるか

最後に、これらの疑問に答えていきましょう。

 

Q1　敷金は返ってくるか

大家都合の立ち退きでは、基本的に敷金は全額返還されます。

そもそも、敷金は賃料未払いや原状回復の担保として一時的に支払うものです。
よって、家賃の滞納や故意・過失による物件の汚損などがなければ、立ち退き時には敷金の全額が返ってくることになるでしょう。

ただし敷金の返還に関しては、契約内容によって異なるため貸主と確認する必要があります。

 

Q2　立ち退きを拒否できるか

大家からの立ち退き要請を入居者が拒否することは可能です。
ただし、それは立ち退きに「正当の事由」が認められない場合に限られます。大家が主張する理由に正当性が認められれば、入居者が拒否しても、最終的に裁判で立ち退きを命じられてしまう可能性があります。

 

まとめ

大家都合での立ち退きであっても、入居者には原状回復の義務があります。ただし、原状回復の対象となるのは、故意や過失よる建物の損傷のみです。そのような損傷がなく経年劣化のみの物件では、原状回復は求められず、敷金は全額返金されるでしょう。

また、立ち退きにあたって納得いく額の立ち退き料を受け取るためには、交渉が重要です。うまく交渉を進められれば、立ち退き料の額を増額してもらうことも可能でしょう。
そのためには、弁護士に代理交渉を依頼することをご検討ください。

 

エジソン法律事務所・立ち退き料増額ホームページ：https://edisonlaw.jp/tachinoki/