コラム
賃貸契約を解約!?大家さんから立ち退きを告知された時の対処法
大家さんが賃貸契約を解約する旨を告知し、退去を命じることを「立ち退き」と呼びます。
大家さんからの立ち退き要求は、どんな場合でも認められるわけではありません。実は、立ち退きを求める理由や告知から退去までの期間によっては、立ち退きを拒否しても問題ないケースが存在します。
入居者が自身の権利をしっかり守るためには、立ち退き要求の正当性を把握しておくことが大切です。
そこで今回は、大家さんから賃貸契約解約を告知されたり物件からの退去命令を出されたりした場合に入居者が取るべき対応について、大家さんの要求の正当性とともに詳しく解説していきます。
大家さんは強制的に賃貸借契約を解約できない
大家さんが賃貸借契約を一方的に解約することは、基本的には認められていません。
それは、賃貸借契約の解約申し入れには「正当事由」が必要であるためです。
借地借家法は、立場上不利な状況に置かれやすい借主(入居者)の権利保護に重きを置いています。基本的には、貸主の一方的な都合による立ち退き要求は認められません。
ただし大家側からの立ち退きの申し入れは、ある要件を満たせば可能になります。それが、「正当事由」です。
借地借家法第28条では「正当の事由」が認められる場合のみ、賃貸人は賃貸借契約の解約を申し入れることができると記されています。
この「正当の事由」とは、立ち退きが正当であると認めるために必要な、借主・貸主双方の事情のことを指します。ここで重要な点は、「双方の事情が考慮されること」です。
例えば貸主側は「老朽化が進んでいるから建て直したい」と主張するでしょう。一方で借主側は「子どももいるし、長く住みたい」等の事情があるかと思います。このような双方の建物の必要性に加え、その他様々な事情を総合的に判断した結果、「正当の事由」の有無が決まります。
決して、大家側(貸主側)の事情だけで判断されるわけではありません。
よって家賃の不払い等の賃貸借契約違反がない限り、大家は入居者に対して強制的に賃貸借契約の解約を行うことができないのです。
大家さんからの解約が違法であるケース
既に述べたとおり、大家さんからの賃貸借契約解約（立ち退き要求）は「正当事由」が認められなければ行えません。また立ち退きの申し入れから立ち退きまでの期間が6ヶ月未満である場合も、違法です。
・正当事由が不十分
・立ち退きまでの期間が6ヶ月未満
上記のケースに当てはまる解約の申し入れは、無効となる可能性が高いです。
それぞれについて、詳しく見ていきましょう。
ケース1. 正当事由が不十分
借地借家法第28条では「賃貸人による賃貸借解約の申入れは、正当の事由があると認められる場合でなければすることができない。」と記されています。
正当の事由がなければ大家さんからの立ち退き要求は認められません。
正当事由は、次の5つの要素を総合的に勘案して判断されます。
・建物を必要とする事情
・従前の経過
・建物の利用状況
・建物の現況
・立ち退き料
例えば建物を必要とする双方の事情はもちろん、これまでの経緯や互いの関係性、建物の利用目的・頻度、老朽化の具合なども、正当事由の有無を判断するための重要な要素になります。
また同条では「財産上の給付が正当の事由を補完する」旨も記載されています。
例えば大家が「老朽化による建て替え」を理由に立ち退きを求めても、建物の現状から見てその理由は不十分な場合があります。その場合、大家から入居者に対して財産上の給付、つまり立ち退き料を支払うことで、立ち退き要求に正当性を持たせることが可能になります。
自己使用やただの老朽化を理由とした立ち退きの場合、これらの理由がそれだけで「正当事由」と認められることは非常に少ないです。立ち退きの申し入れに「正当事由」があると認められるためには、大家さんが入居者に対して適正な立ち退き料を支払う必要があるケースが多いです。
ケース2. 立ち退きまでの期間が6ヶ月未満
大家さんからの賃貸借契約解約の申し入れが認められるかどうか判断するためには、入居者が契約の解約を告知されたタイミングにも注目しなければなりません。
借地借家法第26条には、「賃貸借契約の更新をしない旨の通知または条件を変更しなければ更新をしない旨の通知は、契約期間満了の1年前〜6カ月前までに行わなければならない」ことが記されています。
契約解約の告知から契約期間満了まで6カ月を切っている場合、そのタイミングで告知を行う大家さんの対応は違法であり、申し入れ自体が無効となると考えられます。
実際のケースでは、解約の通知に「3ヶ月後に明け渡すこと」などと記載がある場合もあるため、注意しましょう。
このように、立ち退きの「正当事由」と「告知のタイミング」が法的要件を満たさない限り、賃貸契約解約の申し入れは認められないということを覚えておきましょう。
大家さんが提示する正当事由の例
ここからは大家さんから提示される、立ち退きの正当事由のよくある例について解説します。
・建物の老朽化
・建物の売却
・入居者の契約違反
各ケースについて詳しくみていきましょう。
建物の老朽化
弊所に立ち退き料増額の相談をされる方の約8割程度が「建物の老朽化」を理由として立ち退きを迫られています。
確かに建物の老朽化は、借地借家法上の「正当の事由」として認められる可能性があります。
ただし基本的に、それは老朽化が深刻である場合に限ります。つまり入居者に差し迫った危険があるほど老朽化が進んでいて、耐震性にも問題があるような場合、「正当の事由」があるとして立ち退き要求は認められる可能性があります。
一方で、差し迫った危険のない軽微な老朽化の場合には、大家側の正当事由が認められない可能性が高いです。
この場合、大家が立ち退き料を支払って正当事由を補完するケースが多いです。
物件の売却
立ち退きでは、大家さんが物件の売却を理由に挙げることもあります。
例えば、入居者の現在の賃料が相場よりも大幅に低い場合、物件の利回りが悪くなり、物件の魅力度が落ちます。そのため、大家は物件を高値で売るのが難しくなります。
そこで一度立ち退きを行い、賃料を相場に戻してから物件を売却するのです。このような経緯で、大家さんが立ち退きを行うケースは確かにあります。
しかしやはり重要なのが「借主側がどれだけ物件を必要としているか」という正当事由です。基本的に「ただ売却して儲けを得たいから」という理由だけで、物件の売却が立ち退き理由として認められることはありません。
例えば、税金や借金返済のためまとまった資金が必要である場合や、遺産分割のために現金が必要になる場合などは、金銭を得る必要性が高く、正当事由が認められる可能性があります。
入居者の契約違反
入居者の契約違反を理由にした立ち退き要求は、正当事由として認められる可能性が高いです。
契約違反の例としては、「契約と異なる目的で物件を使用している」「ペット不可物件で犬や猫を飼っている」「数カ月にわたって家賃滞納が続いている」などが考えられます。
このような契約違反行為によって大家さんと入居者間の信頼関係が破綻しているような場合には、大家さんは賃貸借契約を解除し、入居者を強制退去させることが可能であるケースが多いです。
ただし、強制退去が可能になるのは悪質かつ重大な契約違反の場合です。病気や失業によりどうしても家賃を支払えない場合や軽微な契約違反などでは、信頼関係が破綻しているとは言えないこともあります。
立ち退きの告知を受けた際の対処法
最後に、大家さんから立ち退きの告知を受けた場合に、入居者が取るべき対処法について解説していきます。
①立ち退き通知書の内容を確認する
大家さんから立ち退きの告知を受けた際には、まず送付された立ち退き通知書の内容をよく確認しましょう。
立ち退き通知書には、立ち退きを求める理由や退去期日、立ち退き料の有無とその金額など、重要な内容が書かれています。入居者はその情報をもとに、大家さんが提示した理由が正当事由として認められるものであるか判断しなければなりません。
また、通知書が送られてきた日から物件明け渡しまでの期間が6カ月以上あるかどうかも確認しましょう。
この段階では、入居時に交わした賃貸借契約書の内容を確認することも大切です。契約形態やその内容によっては、立ち退き時に立ち退き料を受け取れない可能性もあるので注意しましょう。
②すぐに承諾しない
大家さんに立ち退きを求められて、すぐに承諾するのはおすすめできません。すぐに承諾してしまっては、入居者は大家さん側の提示した条件で合意することになり、十分な補償を得られない恐れがあるためです。
立ち退きでは、すぐに承諾するのではなく一旦は立ち退きを拒否し、納得のいく補償を相手側から引き出すことが重要です。希望する条件を明確に提示し、交渉での合意を目指しましょう。
また立ち退き交渉については、後々のトラブルを避けるためにも、その経過や合意内容をボイスレコーダーや書面でしっかり残しておくようにしましょう。
③弁護士へ依頼する
大家さんから立ち退きの告知を受けたら、不動産問題を扱う弁護士への相談も検討しましょう。
前述した「正当の事由」については、法律や過去の判例にもとづいて正しく判断することが大切です。しかし、立ち退きに慣れていない入居者がその判断を行うのは、極めて困難でしょう。
立ち退き交渉の実績が豊富な弁護士であれば、「正当の事由」を正しく評価した上で、入居者に代わって交渉を請け負い、適正な補償を大家に求めることができます。弁護士が間に入ることで入居者の負担は軽減され、また交渉がより良い内容で決着する可能性も高くなるでしょう。
弁護士への依頼は費用が気になるという方は、完全成功報酬型の弁護士事務所を選べば、費用倒れのリスクをなくせます。
立ち退き料の増額はエジソン法律事務所へ相談を
エジソン法律事務所では、立ち退きトラブルに関するご依頼を受け付けています。不動産案件に重点的に取り組む実績豊富な弁護士が、手続きをサポートします。
「立ち退き要求にどう対応していいかわからない」「交渉を任せたい」という方は、ぜひご相談ください。
エジソン法律事務所は、相談料0円・着手金0円の完全成功報酬制を採用しています。立ち退き料の回収がない場合、費用は発生しません。
個人の方も法人の方も、安心してご依頼いただけます。
【立ち退き料増額に強い】エジソン法律事務所ホームページ：https://edisonlaw.jp/tachinoki/
記事監修 : 代表弁護士 大達 一賢