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立ち退き料として家賃の差額も請求できる| 算出手順も詳しく解説

コラム／[更新日]2025年1月17日

賃貸物件からの立ち退きでは、立ち退き前と立ち退き後で支払う家賃が変わります。
もし入居者がそれまでより高い家賃を支払うことになった場合、それは家計にとって大きな負担になります。

では、大家都合の立ち退きにおいて、新居と旧居の家賃差額の補償を、入居者は受けることができるのでしょうか。
今回は、立ち退きにあたって生じる新旧家賃差額の補償とその算出手順を、わかりやすく解説していきます。

 

 

家賃の差額は立ち退き料に含まれることが多い

大家都合での賃貸物件からの立ち退きでは、大家から入居者に対し立ち退き料の支払いがあるのが一般的です。これは、借地借家法第28条に示されている「財産上の給付」が根拠となっており、支払われる立ち退き料には、引っ越し費用や新居の契約費用が含まれます。

この立ち退き料について今回解説したいのが、「家賃の差額は立ち退き料に含まれるのかどうか」という点です。

結論から述べると、家賃の差額は立ち退き料に含まれることが多いです。具体的な金額はケースによって大きく異なりますが、家賃差額の数カ月分から数年分が支払われると言われています。

賃借人である入居者からすれば「大家の都合で今の物件から立ち退き、家賃の高い物件に引っ越すのだから、家賃差額は補償されるべき」と考えるのは当然でしょう。実際に裁判でも「賃貸人によって家賃差額の補償は行われるべきである」と判決を下す傾向にあります。
その理由は、大家都合の立ち退きにおいて「賃借人の既得権は保護されるべき」という法的観点があるからです。

 

 

家賃の差額が立ち退き料に含まれる理由

ここからは、家賃の差額が立ち退き料に含まれる理由を解説します。

そもそも家賃の金額は、賃貸借契約時の賃貸人・賃借人の合意で決まるもの。値上げもやむを得ないような大きな経済的変化がない限り、契約合意後に、賃貸人からの一方的な求めでその金額を上げることはできません。合意した家賃でその住宅に住まう権利は、賃借人の得た「既得権」です。

しかし大家都合の立ち退きにより、これまでよりも高い家賃の物件に引っ越さなければならない場合、賃貸人は賃借人の既得権を失わせることになります。つまり、立ち退きで家賃差額補償が行われる理由は、賃借人の既得権を失わせることへの補償の意味があるのです。

この家賃の差額補償は、引っ越し費用や新居の契約費用、慰謝料など他の補償対象と併せて、立ち退き料として支払われるケースが多いです。

 

 

現在の賃料が安いほど立ち退き料が増える!?

「建物が古かったため賃料が安く設定されていた」「長期に渡り、自宅の賃料は据え置きだったが、いつのまにか周囲の家賃は上がっていた」「大家さんが事情を汲んで家賃を値下げしてくれた」など、相場よりも安い家賃で賃貸住宅を借りている方は少なくないでしょう。
大家都合での立ち退きでは、退去しなければならない物件の家賃がその地域の相場より安いほど、家賃差額の補償額が増える傾向にあります。

「家賃が安いと、立ち退き料も安くなるのでは？」と考える方は多いですが、実はそうとも限りません。
現在の家賃が安く相場と離れているほど、引っ越し後の物件の家賃との差額は大きくなるため、家賃差額の補償額も大きくなるのです。

ただし、家賃差額補償の期間の長さはケースバイケースです。より良い補償を受けるためには、立ち退き交渉により、十分な期間分の補償を引き出す必要があります。

 

 

家賃の差額の算定手順

賃貸人から立ち退きを求められた際には、賃借人はより有利な条件で退去するためにも、立ち退き料の交渉を行い、適正な補償や条件を相手側から引き出す必要があります。

この時、納得いく金額で合意するためには、賃借人側が、求める立ち退き料の金額とともにその明確な根拠を提示しなければなりません。
つまり、交渉の前には、諸々の相場をもとに請求する立ち退き料の概算を算定しておかなければならないのです。

とはいえ立ち退き料の請求は、退去後の新居を具体的に決めてから行うものではありません。立ち退き料の金額が確定していないにも関わらず新居を契約するのは、賃借人にとって大きなリスクとなってしまいます。

したがって賃借人は、移転先として適当な地域や物件に目星を付け、その相場から家賃差額を含む立ち退き料を算定していくことになります。つまり家賃差額の補償は、具体的な新居の賃料ではなく、同等の物件の家賃相場をもとに行われるのです。

立ち退き料の内訳の一つである家賃の差額については、次の手順で算定を進めます。

①移転先として適当な地域を探す
②同じ条件の物件を見つける
③移転先の賃料を算定し差額を求める
④補償期間を決める

ここからは、上記の各手順について詳しくご説明します。

 

 

①移転先として適当な地域を探す

賃貸人に請求する家賃差額を算出するためには、まず立ち退き後にどの地域に移転するかを決めます。

この時選択すべきなのは、立ち退き前と同等の生活ができる地域です。例えば、同等の利便性がある地域、同等の通勤時間で会社に通える地域など。
また店舗として使用している物件の立ち退きであれば、人通りや常連客の通いやすさも重要なポイントになり、立ち退き前と同地域での営業再開を希望する方もいるでしょう。

この段階では、あくまで「現在住んでいる地域と同等の地域」を基本に、適正な移転先の目星を付けましょう。

 

②同じ条件の物件を見つける

移転する地域が決まったら、家賃相場を把握するために、現在住んでいる賃貸住宅と同等の条件の物件を探します。

ここでいう同等の条件とは、広さや環境、築年数、設備などのこと。例えば、現在住んでいる物件が築30年の1LDKなのであれば、移転先の地域で30年程度の築年数、１LDK程度の広さの物件を見つけなければなりません。
注意すべきなのは、この「同等の条件」に賃料が含まれることはないという点です。この条件に賃料が含まれるのであれば、そもそも家賃差額は発生しません。
賃料以外の条件で、同じような条件の物件を探しましょう。

またこの物件は、あくまで立ち退き料の中の家賃差額を算定するために見つけるものです。立ち退き料を受け取った後、実際に必ずその物件に引っ越さなければならないわけではありません。

 

③移転先の賃料を算定し差額を求める

適当な地域で現在と同等の移転先が見つかったら、その平均的な賃料を把握し、現在の物件との家賃差額を算定していきます。

立ち退き交渉で主張する立ち退き料（そのうちの家賃差額）の金額は、この算定作業によって決まります。交渉時には、不動産会社の賃貸データなどをもとに、「移転先地域での同程度の物件の平均的な家賃は◯円程度である」と、求める金額の根拠を明確に説明できるようにしておきましょう。

また当事者間の交渉で合意できなかった場合には、手続きは裁判へ進む可能性があります。裁判を行う場合、具体的な家賃差額の算定は、不動産鑑定士に依頼するのが一般的です。

 

④補償期間を決める

通常、賃貸人による家賃差額の補償は、一定の期間内で行われることになります。新居を借りている間、永遠に補償が行われるわけではありません。
家賃差額の算定では、求める補償期間も決めておく必要があります。

補償期間の平均は、裁判所の傾向を踏まえると2年前後ですが、これはケースバイケースで、実際には数カ月分の補償となることも、2年以上分の補償となることもあります。

補償期間の判断については、国や自治体による公共用地の取得基準を参考に行われることが多く、賃料差額が2倍未満であれば2年、2倍以上であれば3年、3倍以上であれば4年の補償期間が目安になります。

 

 

まとめ

大家都合によって賃貸物件から立ち退く場合、賃借人は賃貸人から立ち退き料の支払いを受けるのが一般的です。この立ち退き料には通常、現在の家賃と新居の家賃との差額も含まれます。

賃貸人により家賃差額が補償されるのは、賃借人の既得権保護の考えにもとづくものです。既得権を消失することへの補償として、賃借人は立ち退き交渉の中で、然るべき金額の家賃差額を求めていかなければなりません。

ただし、適正な家賃差額の算定はやや複雑な作業です。さらに、賃貸人との交渉では法律の知識や交渉技術も必要になります。
従って、より効率的に立ち退き交渉を進め適正な補償を受けるためには、不動産問題を取り扱う弁護士に手続きを依頼すべきでしょう。

エジソン法律事務所では、立ち退き料の増額に向けたサポートを行っています。
不動産案件に重点的に取り組み、立ち退きトラブルの解決実績も豊富な弁護士が、手続きや交渉をサポートします。

また、当事務所は基本的に完全成功報酬型を採用しています。相談料・着手金は0円、立ち退き料の受け取りが発生しない場合、成功報酬も発生しません。
費用面でのリスクが心配な方も安心してご依頼いただけます。

立ち退き問題にお悩みの方は、個人・法人問わず、お気軽にお問い合わせください。

 

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