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大東建託から立ち退きを迫られている方へ：立ち退き料の目安や対処法を解説

コラム／[更新日]2025年1月31日

エジソン法律事務所では、立ち退き料増額の依頼を数多く頂いております。

そのご相談の中で特に多いのが、「大東建託から立ち退きの連絡が来た」というものです。

大東建託とは、主に賃貸物件の企画・建築、不動産の仲介や管理等を行う、大手の土地開発会社です。具体的には新築のアパートやマンションを建設し、入居者の募集からアフターフォローまでを一貫して行っています。

大東建託は物件を所有する大家と交渉し、建物の建て直しを行うことがあります。その目的は様々ですが、主として「老朽化が進んだ建物を新たに建て直し、建物の安全性・利便性・入居率等を改善させ、最終的な利益増に繋げる」というケースが多いです。
このような理由から、大東建託は大家との契約のもと、積極的にアパート・マンションの建て直しを行っています。

しかし、物件を建て直すとなれば、当然入居者は退去せざるを得ません。
その際、「提示された立ち退き料が妥当なのかどうか分からない」「立ち退き交渉の方法が分からない」などの事情を抱え、弊所に相談されるケースがとても多いです。

そこで今回の記事では、よくある大東建託による立ち退き例を挙げながら、その立ち退き料の目安や取るべき対処法について解説していきます。

 

よくある大東建託の立ち退き例

大東建託による立ち退きで特に多いのは、以下のケースです。

・老朽化による取り壊し
・高齢の大家の経営困難

借地借家法が定めるところによると、賃貸人都合による立ち退き請求には「正当事由」が必要です。「老朽化による取り壊し」や「高齢の大家の経営困難」という理由は、その程度にもよりますが、確かに貸主側の正当事由として認められる可能性があります。

この2つのケースについて詳しくみていきましょう。

 

老朽化による取り壊し

大東建託による立ち退きでは、「建物が老朽化しているため取り壊して建て替えたい」という理由で入居者に立ち退きを求めるケースが多く見られます。
エジソン法律事務所へ立ち退き料増額の相談をされる方の中では、全体の8割程度が「老朽化」を理由に立ち退きを求められています。

老朽化の程度がひどく入居者に危険が迫っているような場合には、建物の老朽化が「正当事由」として認められる可能性は高いです。
しかし、ただ建物が古くなってきているだけで差し迫った危険などがない場合には、「老朽化」という理由で正当事由は認められる可能性は低いです。この場合、貸主側は立ち退き料を支払うことで正当事由を補完することが多いです。

深刻な老朽化が進んでいることはあまりなく、多くの場合では居住に不自由のない状態にも関わらず立ち退き要請が行われています。

正当事由が認められない場合には、入居者は立ち退き要請に伴う退去を拒否することができます。また大家に対し、立ち退き料の増額交渉を行うことも可能です。

 

高齢の大家の経営困難

賃貸物件自体は大家の所有物であるわけですが、この大家が高齢になったことで賃貸経営が困難になり、経営をやめるために入居者に立ち退きを求めるケースも見られます。
また、賃貸物件の大家が亡くなって、相続人が物件を相続したものの、経営を続けることができず、立ち退き要請を行うケースもあります。

ケースによるものの、大家側の都合であるため経営困難のみを理由に「正当事由」として認められる可能性は低いでしょう。この正当事由の補完として、賃貸人はある程度の金額の立ち退き料の支払いを受けられる場合もあります。

 

 

多くの場合立ち退き料が出る

大家都合の立ち退きでは、大家から入居者に対し立ち退き料が支払われるケースが多いです。

借地借家法第28条では、以下の点が示されています。

・大家から立ち退きをお願いするには、正当の事由が必要であること
・財産上の給付が正当事由の補完要素になること

大家から立ち退き請求を行うには、正当事由が必要です。この正当事由の認否は、大家が主張する立ち退き理由だけでなく、借主側の都合も加味されます。

例えば「子どもがいて引っ越しにくい」「住み慣れている」といった入居者側の事情も、重要な判断材料です。裁判ではこうした借主側の事情も考慮に入れ、立ち退きに正当事由があるかどうかを総合的に判断します。

この正当事由の考慮要素の一つに、「財産上の給付」があります。
実際の裁判例では大家が正当事由を補完するために、立ち退き料を支払うことがあります。財産上の給付を行うことで立ち退きの正当事由が補完され、立ち退き請求が認められやすくなるのです。
（ただし入居者に悪質な契約違反があるような場合、立ち退き料は発生しないこともあります。）

 

 

大東建託の立ち退き料の目安

大東建託など大手デベロッパーが関与する立ち退き料は、他の案件と比べて高額になる傾向があります。
理由としては、
・立ち退きを進めるための潤沢な資金を有しているため
・立ち退かせる側が最終的に得られる利益が大きいため
等が挙げられます。
最初に提示された立ち退き料で妥協せず、増額に向け積極的に交渉すべきでしょう。

ただし立ち退き理由や状況はケースごとに異なるため、やはり立ち退き料の金額もケースによって大きく上下します。

エジソン法律事務所は過去に十数件、大東建託に対して立ち退き料請求を行ってきました。状況をお伝え頂ければ、過去の案件から推察し、立ち退き料の概算をお伝えすることは可能です。

もし「提示されている立ち退き料は妥当なのか不安だ・・・。」という方がいらっしゃいましたら、下記のフォームからご相談ください。

エジソン法律事務所・立ち退き相談フォーム：https://edisonlaw.jp/tachinoki/contact/

 

 

大東建託から立ち退き請求が来た時の対処法

大東建託などの大手デベロッパーや大家から立ち退きを求められた場合には、十分な補償を受けるためにも、適切な対処を行うことが大切です。
ここでは、立ち退き請求を受けた時に意識したい対処のポイントを3つご紹介します。

 

すぐに立ち退かない

大東建託や大家から立ち退きを求められたからといって、すぐにその賃貸物件から退去することはおすすめできません。
そもそも立ち退き料は、立ち退きに伴う退去にあたって発生する金銭的負担を補償するため、また立ち退きを円滑に進めるために支払われるものです。立ち退き料について提案・交渉する前に入居者が物件から引っ越してしまえば、立ち退き料を支払う理由はなくなり、結果として入居者に立ち退き料が支払われない可能性があります。

大家都合の立ち退きでは、入居者が大きな負担を負うことになります。その負担に対する補償をしっかり受けるためにも、立ち退き要請を受けた時にはすぐに退去するのではなく、賃貸人側と慎重に条件を詰めていくようにしましょう。

 

立ち退きに了承せず譲歩を待つ

デベロッパーや大家から立ち退きを求められた時に、すぐに立ち退きについて了承することも、おすすめできません。すぐに立ち退きを了承してしまっては、賃貸人側の提示した条件をそのままのむ形になってしまうためです。

立ち退き料をはじめとした条件を入居者にとってより良いものにするためには、すぐに立ち退きを了承せず一旦は拒否し、交渉を通して賃貸人側から譲歩を引き出すことが重要です。
賃貸借契約について定めた借地借家法では、賃借人の権利が強く保護されているため、多くのケースでは、入居者は立ち退き要請を拒否することができます。

立ち退きを拒否する姿勢を見せることで、賃貸人側がより良い条件を提示する可能性は十分に考えられます。
ただし、そのためには交渉をうまく進める必要があります。

 

立ち退き料増額に詳しい弁護士に相談する

賃貸物件の入居者が損をせず、より良い条件で立ち退くためには、弁護士の手を借りることが有効です。
立ち退き問題に詳しい弁護士や立ち退き料の増額実績が豊富な弁護士に依頼すれば、より有利な条件を引き出せる可能性は高くなります。実績豊富な弁護士であれば、過去の判例をもとに正当事由を踏まえた提案や、説得力のある交渉が可能です。
法的知識が必要な立ち退き交渉を入居者自身が行うのは極めて困難だと言えます。立ち退きを求められた時には弁護士への相談を検討しましょう。

 

 

立ち退き料の増額は弁護士へ相談を

エジソン法律事務所では、立ち退き料の増額のご依頼をお受けしています。立ち退き問題の実績豊富な弁護士が、賃借人側の権利を守り、適切な補償を受けるためのお力になります。

大東建託の立ち退き案件はこれまで数十件ほど対応しており、その他大手デベロッパーとの交渉にも実績があります。
相談料0円・着手金0円の完全成功報酬制を採用しているため、初期費用の心配はありません。個人・法人の方問わず、まずはお気軽にご相談ください。

エジソン法律事務所・立ち退き料請求ホームページ：https://edisonlaw.jp/tachinoki/