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家賃の値上げに伴う強制的な追い出しは違法！対処法も解説

コラム／[更新日]2025年9月17日

 

近年、賃貸物件の家賃が値上げされるケースが増えています。値上げ幅が大きいケースもあることから、物件の借主の中には退去を余儀なくされている方もいるでしょう。

しかし、家賃の値上げに伴う強制的な追い出しは違法であり、多くの場合、物件の借主は貸主による賃料増額請求を拒否することが可能です。

そこで今回は、家賃の値上げに伴う追い出しが違法となる根拠や対処法について、わかりやすく解説していきます。

 

 

基本的に家賃の値上げは拒否できる

賃貸借契約においては、物件の貸主は、賃料増額請求権を有しています。
わかりやすく言い換えると、大家は「家賃を値上げしたい」と交渉することが可能です。
しかし、この賃料増額請求権はどんな場合にでも行使できるわけではありません。

借地借家法第32条によると、貸主が賃料増額請求権を行使するためには、以下のような条件が必要です。

・土地や建物の税金負担の増減
・土地や建物の価格上昇・低下
・近隣の同種の建物との賃料相場の乖離　など

たとえば土地や建物の価格が上がったり税金が上がったりした場合、物件の貸主は賃料増額請求権を行使することができます。また、近隣の同条件の建物と比べ賃料が低く設定されている場合も同様です。

しかし逆にいえば、これらの条件がなければ、貸主は賃料増額請求権を行使できません。

つまり、税金負担の増加、土地価格の変動、近隣の賃料相場との乖離などの根拠がなければ、大家は値上げを申し入れることができないのです。

このように法律は、貸主による一方的かつ根拠のない家賃の値上げを防ぐ仕組みになっています。
もし家賃の値上げを迫られた場合、値上げの必要性がわかる具体的な根拠・資料の提示を求めましょう。

 

 

「値上げに応じなければ強制的に退去」は違法

ご相談いただく中でよくあるのが「家賃の値上げに応じなければ退去してもらう」と大家さんから迫られた、というケースです。
しかし大家のこのような対応は、違法になる可能性があります。

入居者としては、「値上げを断った以上、退去くらいは受け入れなければならないのでは」と考えてしまいがちですが、これは誤りです。

物件の貸主が借主に退去を求めるためには「正当事由」が必要です。これは借地借家法第28条に定められていることで、正当事由の有無は以下の要素から総合的に判断されます。

・賃貸人および賃借人が建物の使用を必要とする事情
・建物の賃貸借に関する従前の経過
・建物の利用状況
・建物の現況
・財産上の給付（立ち退き料の支払い）

この正当事由がなければ、貸主は一方的に契約を解約し、借主を退去させることはできません。
「家賃の値上げに同意しない」という理由だけで、退去の正当事由が認められることはまずありません。
そのため、値上げに応じないことを理由に立ち退く義務は基本的にないのです。

 

値上げの真の目的が「立ち退き」であることも

賃料の値上げを要求する貸主の真の目的は、「借主を立ち退かせること」であることも少なくありません。
大家は「老朽化した建物を取り壊したい」「立て直して新しいビルを建てたい」という考えから、賃料を値上げすることで住人の退去を促すことがあります。

しかし、このようなケースでは、前述したような賃料値上げの根拠（土地・建物の価格上昇、税金の増加など）が十分ではなく、正当事由も十分に認められないことが多いです。

そのため、賃料値上げ、及び退去請求を断れる可能性があります。

賃料値上げ・立ち退きの対処法については、ページ下部にて紹介しています。

賃料値上げ・立ち退きの対処法へ移動＞＞

 

支払われる立ち退き料の目安

立ち退きの正当事由を判断する要素として、「財産上の給付」があります。
財産上の給付とは、貸主から借主へ支払われる立ち退き料のことです。

一般的に、貸主側の事情や従前の経過などの要素だけで、正当事由が認められることはほとんどありません。立ち退きを成立させるためには、貸主は借主へ立ち退き料を支払うことが多いです。

支払われる立ち退き料の金額には、相場はありません。貸主・借主の事情はケースによって異なるため、それを補完する立ち退き料の金額もケースバイケースであるといえます。

実際の立ち退き料の請求額を知りたい方は、弊所の立ち退き料請求の事例をご参考にしてください。

 

 

定期借家契約の場合は？

建物を貸し借りする際に行う一般的な契約（賃貸借契約）には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。
普通借家契約は自動的に更新されていく一方で、定期借家契約はあらかじめ契約期間が決められており、契約が自動更新されることはありません。契約期間が終われば、物件の借主は退去することになります。
ただし、貸主と借主の間で再契約が行われれば、借主は引き続きその物件を使用することができます。

定期借家契約の場合、契約期間満了後であれば、土地・建物の価格上昇などの条件なしに、貸主は賃料を値上げすることが可能です。

それまでの借主が賃料の値上げを了承し、再契約を申し出た場合には、値上げした賃料で新たに契約を締結することになります。
ただし、契約期間中の賃料値上げについては、普通借家契約と同様に、一定の条件を満たす必要があります。

 

 

値上げを拒否した後はどうなる？

貸主による家賃の値上げを拒否し、交渉でも合意できなかった場合には、調停・裁判へ手続きを進めます。
賃料の値上げに関するトラブルの場合、必ず先に調停を行います。
調停では裁判官、調停委員、当事者同士で話し合い、解決を目指します。
調停で和解できなければ裁判へと進み、裁判所の審判を仰ぎます。

調停や裁判の手続き中に借主が支払う家賃は、従来の金額のままでも構いません。ただし、裁判の結果が出て増額が認められ、これまでの支払いに不足分があるとされた場合には、借主は不足分＋利息の支払いを求められることになります。

調停や裁判を避けたいという場合は、交渉の段階で合意してしまうのも有効です。
大家から立ち退き料が提示されるケースでは、その金額を交渉で増額できる可能性もありますので、お早めに弁護士にご相談ください。

 

 

オーナーチェンジ時に家賃が値上げされそうなときは？

賃貸物件のオーナーが変わったときに家賃が値上げされるというケースは、珍しくありません。

しかし、オーナーチェンジでは、新オーナーは従来のオーナーの賃貸人としての地位をそのまま引き継ぐことになります。
これまで同様に、法律で認められた理由（土地・建物の価格上昇など）なく、オーナーが変わったことだけを理由に、新オーナーが家賃を上げることはできません。
オーナーチェンジに伴い賃料増額請求を受けても、その増額に正当な理由がなければ、住人は請求を拒否できます。

 

 

賃貸の契約更新のタイミングで値上げされそうなときは？

大家から「次の契約更新時に、家賃を値上げします」と通知されるケースもあります。

しかし、契約更新のタイミングであっても、賃料増額請求権の行使に条件があることに変わりはありません。土地や建物の価格や税金の上昇、近隣の相場との乖離といった事情がなければ、借主は値上げに応じる義務はなく、拒否することができます。

更新のタイミングで賃料の値上げを告げられると「ちょうど更新料も支払いたくなかったし、これを機に退去しよう」と考える方もいらっしゃるでしょう。
もちろんそれも悪くありませんが、そもそも賃料の値上げを拒否できる可能性があることを知っておくことが大切です。

また、「値上げに応じないなら退去してほしい」という貸主の要求は基本的に認められません。（貸主による賃貸借契約の解除には「正当事由」が必要であるためです。）

賃料の値上げに応じなかったからといって、すぐに物件から強制退去させられることはありませんので、ご安心ください。

 

 

家賃の値上げ・追い出しへの対処法

賃貸物件の貸主から家賃の値上げを告げられ、またそれを理由に強制的に追い出されそうな場合には、以下の方法で対処しましょう。

 

①賃貸借契約書を確認する

家賃の値上げや立ち退きにあたっては、まず借主の元に通知書が送付されます。その内容を確認した後、部屋を借りた時に交付される賃貸借契約書も確認しましょう。

賃貸借契約書では、賃料の値上げを禁止する条項がないかどうか確認します。もしあれば、契約上、貸主による家賃の値上げは認められないと主張できるでしょう。

また、契約書に「立ち退き料を請求しない」という内容が記されている場合もあるでしょう。しかし、このような特約は賃借人にとって極端に不利なものであり、借地借家法上、無効となる可能性が高いです。

（詳しくは、「こんな立ち退き料の請求禁止特約は無効になる」にて解説しています。）

 

②交渉する

家賃の値上げについて、貸主と交渉を行います。まずは値上げおよび値上げ金額の根拠を具体的に示すよう求めましょう。貸主から根拠となる書類等が提示された場合には、それをもとに今後の対応を検討していきます。

退去を前提にした交渉の場合であれば、立ち退き料やその他条件について話し合いを行います。請求する立ち退き料については、借主側が具体的根拠を提示しながら交渉を進めると、貸主側の納得を引き出しやすくなります。

立ち退き料の計算方法はこちら＞＞

 

③弁護士へ相談する

賃貸借契約書の確認や貸主との交渉には、法的知識や交渉のスキルが必要です。また、交渉で和解しないまま手続きが進めば、調停や裁判に発展する可能性もあります。
経験のない方がこれらに対応するのは、大変でしょう。

もし手間を省きたい場合は、弁護士への相談・依頼もご検討ください。
弁護士に依頼すれば、家賃の値上げや立ち退きに関する複雑な手続きは全て弁護士に一任することができます。
エジソン法律事務所では、大家が立ち退きを求めている場合に限り、立ち退き料の増額請求を行っています。

 

 

まとめ

貸主から家賃の値上げ・退去を求められている場合には、エジソン法律事務所へご相談ください。
不動産問題について多数の解決実績を持つ弁護士が、交渉から万が一の訴訟までしっかりサポートし、より良い形での解決を目指します。

当事務所では相談料0円・着手金0円の完全成功報酬制を採用しており、立ち退き料が発生しなければ、弁護士費用も発生しません。初期費用を払うのが難しいという方でも、安心して相談いただけるよう、このような料金設定にしております。

賃料値上げ・立ち退きにお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。