コラム
賃貸契約を解約!?大家さんから立ち退きを告知された時の対処法
大家さんから、次のような通知を突然受けることがあります。
「建物が老朽化しているから、賃貸借契約を解約してほしい」
「大家が物件を使いたいから、退去してほしい」
急な通知に、驚いた方も多いと思われます。
実は、大家からの立ち退き要求は、どのような場合でも認められるわけではありません。
借地借家法では、賃借人が不当に住居を失うことがないよう「正当な理由がない限り、退去請求はできない」と定められています。
そして大家との交渉次第では、「立ち退き料」として金銭の支払いを受けられるケースも少なくありません。
今回の記事では、
・大家が立ち退きを求めるために必要な「条件」
・なぜ立ち退き料（大家からのお金）が必要になるのか
・立ち退きを求められた場合の入居者側の具体的な対処法
について、詳しく解説します。
この記事を最後まで読むと、大家との交渉にかなり強くなるはずです。
大家さんは強制的に賃貸借契約を解約できない
大家さんが賃貸借契約を一方的に解約することは、原則として認められていません。
借地借家法第28条では「正当の事由」が認められる場合のみ、賃貸人は賃貸借契約の解約を申し入れることができると記されています。
簡単に言うと、正当な理由もなく大家が好き勝手に入居者を退去させることは、法律で禁止されているのです。
それでは「正当の事由」とは、具体的に何を指すのでしょうか。
借地借家法第28条によると、下記を総合的に考慮し「正当の事由」が判断されると定められています。
・借主、貸主が建物を必要とする事情（老朽化など）
・賃貸契約の従前の経過（契約期間の長さや賃料の支払い状況、など）
・建物の利用状況（実際に建物を使っているか、など）
・建物の現況（経過年数や老朽化の度合い、など）
・財産上の給付（退去にあたってお金が支払われるかどうか）
このように、様々な面から「大家の立ち退きの正当性」が判断されます。
例えば貸主側は「老朽化が進んでいるから建て直したい」と主張するでしょう。
一方で借主側は「子どももいるし、長く住みたい」等の事情があるかと思います。
このような双方の建物の必要性に加え、その他様々な事情を総合的に判断した結果、その立ち退きに正当性があるのかが判断されます。
決して、大家側(貸主側)の事情だけで判断されるわけではありません。
また、仮に正当の事由が認められる場合であっても、大家ができるのはあくまで「解約の申し入れ」にとどまります。
つまり立ち退きの通知は「お願い」に過ぎず、法的な強制力をもって直ちに退去を命じるものではありません。
大家さんからの解約が違法であるケース
既に述べたとおり、大家さんからの賃貸借契約解約（立ち退き要求）は「正当事由」が認められなければ行えません。また立ち退きの申し入れから立ち退きまでの期間が6ヶ月未満である場合も、違法です。
・正当事由が不十分
・立ち退きまでの期間が6ヶ月未満
上記のケースに当てはまる解約の申し入れは、無効となる可能性が高いです。
それぞれについて、詳しく見ていきましょう。
ケース1. 正当事由が不十分
正当事由が十分でなければ大家さんからの立ち退き要求は認められません。
借地借家法第28条によると、「正当の事由」は次の5つの要素を総合的に勘案して判断されます。
・借主、貸主が建物を必要とする事情（老朽化など）
・賃貸契約の従前の経過（契約期間の長さや賃料の支払い状況、など）
・建物の利用状況（実際に建物を使っているか、など）
・建物の現況（経過年数や老朽化の度合い、など）
・財産上の給付（退去にあたってお金が支払われるかどうか）
例えば、柱が朽ちて雨漏りもひどく、今すぐにでも倒壊のおそれがあるような老朽化であれば、それが正当事由として認められやすくなるでしょう。
逆に、居住に不便がないレベルでの老朽化であれば、正当事由として認められにくくなります。
このように、正当事由が不十分であれば立ち退き要求は認められません。
ちなみに弊所で受ける立ち退き相談のうち、およそ8割を占めるのが「老朽化」を理由とする立ち退きです。
ただ、即座の退去が必要なほど老朽化は進行しておらず、正当事由としては不十分であるケースも少なくありません。
このような場合、大家は「財産上の給付」により正当事由を補強できます。
つまり大家から入居者に対して金銭を支払うことで、立ち退き要求に正当性を持たせることが可能なのです。
これは立ち退き料と呼ばれています。
立ち退き料の相場・計算方法については、下記の記事にて詳しく解説しています。
立ち退き料の計算方法｜引越し費用・家賃差額・迷惑料まで徹底解説
（立ち退き料の意義、相場、算定方法、敷金の取り扱いについて詳しく解説しています。）
ケース2. 立ち退きまでの期間が6ヶ月未満
例えば「3か月後には退去してください」というような通知は、法律で認められていません。
借地借家法第26条には、「賃貸借契約の更新をしない旨の通知または条件を変更しなければ更新をしない旨の通知は、契約期間満了の1年前〜6カ月前までに行わなければならない」ことが記されています。
解約通知が届いてから契約期間満了までの期間が6カ月を切っている場合、その大家さんの告知は違法であり、申し入れ自体が無効となる可能性があります。
このように、立ち退きの「正当事由」と「告知のタイミング」が法的要件を満たさない限り、賃貸契約解約の申し入れは認められないということを覚えておきましょう。
大家さんが提示する正当事由の例
ここからは大家さんから提示される、立ち退きの正当事由のよくある例について解説します。
・建物の老朽化
・建物の売却
・入居者の契約違反
各ケースについて詳しくみていきましょう。
建物の老朽化
弊所に立ち退き料増額の相談をされる方の約8割程度が「建物の老朽化」を理由として立ち退きを迫られています。
確かに建物の老朽化は、借地借家法上の「正当の事由」として認められる可能性があります。
ただし基本的に、それは老朽化が深刻である場合に限ります。
例えば建物の老朽化が進み、少しの地震でも入居者に危険が及ぶような状態である場合、「正当の事由」があるとして立ち退き要求は認められる可能性があります。
一方で、差し迫った危険のない軽微な老朽化の場合には、大家側の正当事由が認められない可能性が高いです。
この場合大家が立ち退き料を支払い、正当事由を補完するケースが多いです。
物件の売却
立ち退きでは、大家さんが物件の売却を理由に挙げることもあります。
例えば、入居者の現在の賃料が相場よりも大幅に低い場合、物件の利回りが悪くなり、物件の魅力度が落ちます。そのため、大家は物件を高値で売るのが難しくなります。
そこで一度立ち退きを行い、賃料を相場に戻してから物件を売却するのです。このような経緯で、大家さんが立ち退きを行うケースは確かにあります。
しかしやはり重要なのが「貸主側がどれだけ物件を必要としているか」という正当事由です。基本的に「ただ売却して儲けを得たいから」という理由だけで、物件の売却が立ち退き理由として認められることはありません。
例えば、税金や借金返済のためまとまった資金が必要である場合や、遺産分割のために現金が必要になる場合などは、金銭を得る必要性が高く、正当事由が認められる可能性があります。
入居者の契約違反
入居者の契約違反を理由にした立ち退き要求は、正当事由として認められる可能性が高いです。
契約違反の例としては、「契約と異なる目的で物件を使用している」「ペット不可物件で犬や猫を飼っている」「数カ月にわたって家賃滞納が続いている」などが考えられます。
このような契約違反行為によって大家さんと入居者間の信頼関係が破綻しているような場合には、大家さんは賃貸借契約を解除し、入居者を強制退去させることが可能であるケースが多いです。
ただし、強制退去が可能になるのは悪質かつ重大な契約違反の場合です。病気や失業によりどうしても家賃を支払えない場合や軽微な契約違反などでは、信頼関係が破綻しているとは言えないこともあります。
通知を無視し続けるとどうなる？
結論から言うと、大家からの通知を無視し続けるのは得策ではありません。
退去に応じない状態が長く続くと、大家から建物明渡請求訴訟（裁判）を起こされる可能性があるためです。
裁判になった場合、大家・借主双方が、それぞれ「建物を必要とする事情」などを主張し合うことになります。しかし、通知を無視し続けていると、訴訟の存在に気づくのが遅れたり、適切に裁判に対応できなかったりするおそれがあります。
その結果、本来であれば主張できたはずの事情を十分に伝えられないまま、裁判が進んでしまう可能性もあります。
立ち退きに正当の事由があるかどうかを最終的に判断するのは裁判所であり、裁判所の命令には法的な強制力があります。
そのため通知が届いた場合には、感情的に反応してすぐに返事をするのでもなく、また無視を決め込むのでもなく、できるだけ早い段階で弁護士に相談することをおすすめします。
エジソン法律事務所では、立ち退き交渉を代理で承っております。
不安な方は、お気軽に無料相談をご利用下さい。
立ち退きの告知を受けた際の対処法
最後に、大家さんから立ち退きの告知を受けた場合に、入居者が取るべき対処法について解説していきます。
①立ち退き通知書の内容を確認する
大家さんから立ち退きの告知を受けた際には、まず送付された立ち退き通知書の内容をよく確認しましょう。
立ち退き通知書には、立ち退きを求める理由や退去期日、立ち退き料の有無とその金額など、重要な内容が書かれています。入居者はその情報をもとに、大家さんが提示した理由が正当事由として認められるものであるか判断しなければなりません。
また、通知書が送られてきた日から物件明け渡しまでの期間が6カ月以上あるかどうかも確認しましょう。
この段階では、入居時に交わした賃貸借契約書の内容を確認することも大切です。契約形態やその内容によっては、立ち退き時に立ち退き料を受け取れない可能性もあるので注意しましょう。
立ち退き料が受け取れないケースは、主に4パターンあります。下記の記事にて詳しくまとめています。
②すぐに承諾しない
大家さんに立ち退きを求められて、すぐに承諾するのはおすすめできません。すぐに承諾してしまっては、入居者は大家さん側の提示した条件で合意することになり、十分な補償を得られない恐れがあるためです。
立ち退きでは、すぐに承諾するのではなく一旦は立ち退きを拒否し、納得のいく補償を相手側から引き出すことが重要です。希望する条件を明確に提示し、交渉での合意を目指しましょう。
また立ち退き交渉については、後々のトラブルを避けるためにも、その経過や合意内容をボイスレコーダーや書面でしっかり残しておくようにしましょう。
③弁護士へ依頼する
大家さんから立ち退きの告知を受けたら、不動産問題を扱う弁護士への相談も検討しましょう。
前述した「正当の事由」については、法律や過去の判例にもとづいて正しく判断することが大切です。しかし、立ち退きに慣れていない入居者がその判断を行うのは、極めて困難でしょう。
立ち退き交渉の実績が豊富な弁護士であれば、「正当の事由」を正しく評価した上で、入居者に代わって交渉を請け負い、適正な補償を大家に求めることができます。弁護士が間に入ることで入居者の負担は軽減され、また交渉がより良い内容で決着する可能性も高くなるでしょう。
エジソン法律事務所では、立ち退きに関する無料法律相談を受け付けています。
・「自分の場合、立ち退き料はいくらが相場なのか知りたい」
・「この立ち退きは拒否できるのか知りたい」
など様々なご質問にも、法的な観点からアドバイスいたします。お気軽に「無料相談フォーム」からご相談ください。
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エジソン法律事務所・立ち退きホームページ：https://edisonlaw.jp/tachinoki/
記事監修 : 代表弁護士 大達 一賢